Introducere
Piata imobiliara din Romania cunoaste o perioada de maxima dezvoltare. O calatorie prin oricare dintre marile orase ale Romaniei iti va dezvalui cladiri nou construite, vile renovate spatii comerciale. Preturile terenurilor agricole sau cu potential turistic au crescut brusc, desi raman inca mici, in comparatie cu cele din zona sud estica a Europei.
O mare parte a acestei dezvoltari in domeniul imobiliar se datoreaza investitorilor straini care, anterior, ezitau sa isi imobilizeze resursele financiare in proprietati imobiliare in Romania. Ameliorarea infrastructurii si noul cod fiscal a contribuit la shimbarea acestei mentalitati.
Lucrurile par destul de stabile odata ce Romania a devenit membra NATO si de cand a devenit probabila admiterea sa in Uniunea Europeana, inainte de sfarsitul acestui deceniu. Un alt factor important care contribuie la interesul investitorilor este mult-asteptata restituire a proprietatilor imobiliare confiscate in mod abuziv in perioada comunista.
Desigur, mai este si interesul generat de frumuseta naturala a satului romanesc, asa cum apare prezentat in filme ca productia studiourilor de la Hollywood - Cold Mountain.
Este semnificativ si trebuie mentionat aici, ca impedimentele de natura legislativa intampinate de investitiile in proprietati imobiliare, inerente unei legislatii mereu in schimbare par a fi luat sfarsit.
Noua Constitutie, Codul Civil, legea fondului funciar, legea privind autorizarea constructiilor si calitatii in constructii, legea cadastrului si a publicitatii imobiliare si legea privind restituirea proprietatilor imobiliare confiscate in mod abuziv in perioada comunista, legea concesiunilor, legea privind creditul ipotecar si intregul set de norme si reglementari emise in vederea aplicarii
celor de mai sus au creat un mediu propice investitiilor in proprietati imobiliare.
Titlul de proprietate asupra imobilelor
Una dintre cele mai dificile probleme cu care se confrunta investitorii straini este obtinerea titlului de proprietate asupra terenurilor. Conform Constitutiei Romaniei, strainii si apatrizii nu pot dobandi terenuri in Romania. Aceeasi interdictie este valabila si pentru persoanele juridice straine.
Investitorii straini care infiinteaza o societate – persoana juridica romana – pot evita aceste impedimente deoarece societatile inregistrate in Romania, chiar si in cazul in care capitalul acestora este 100% strain, sunt societati romanesti, deci, in aceasta calitate pot achizitiona terenuri.
In principiu, activitatea de achizitionare de terenuri de catre persoanele juridice romane trebuie sa faca parte din obiectul de activitate al acestora.
Restrictia sus-amintita se refera numai la achizitionarea terenurilor. In ceea ce priveste cladirile si alte constructii, persoanele fizice si juridice straine pot obtine titlu de proprietate asupra acestora, si, de asemenea, dreptul de superficie asupra terenului aferent, pe intreaga durata a existentei constructiei respective.
Asociatiile si fundatiile - persoane juridice romane – infiintate de persoane fizice sau juridice straine pot, de asemenea, achizitiona drepturi asupra terenurilor necesare pentru a-si indeplini obiectivele pentru care au fost infiintate.
Viitoare modificari ale Constitutiei, prin care sa se aboleasca restrictiile privind achizitionarea de terenuri de catre cetatenii din UE sunt asteptate la momentul aderarii Romaniei la Uniunea Europeana. Ramane de vazut care va fi, la acel momet, pozitia Romaniei fata de investitorii americani care intentioneaza sa achizitioneze terenuri in Romania.
Obtinerea dreptului de proprietate asupra terenurilor si constructiilor
Contractele de vanzare cumparare
Metoda cea mai uzitata de transfer a dreptului de proprietate asupra imobilelor este vanzarea cumpararea. Pentru ca transferul titlului de proprietate asupra terenurilor sa fie valabil, contractul trebuie sa fie autentificat de catre un notar public.
Contractul de vanzare cumparare prin care se transfera dreptul de proprietate asupra unei cladiri sau constructii nu este necesar sa fie autentificat, dar, in practica, partile prefera sa autentifice contractele lor pentru a usura procedura destul de complicata de inregistrare a acestora la Cartea Funciara.
In paranteza fie spus, in Statele Unite autentificarea este obligatorie pentru orice transfer si inregistrare a unui titlu de proprietate. Achizitionarea de proprietati in Romania este supusa taxei de timbru si onorariului notarial, calculate la valoarea sau pretul mentionat in contract, si variaza in functie de anumite praguri stabilite de stat, cuantumul lor neputand fi redus de catre parti.
Dreptul de folosinta asupra unui imobil
Persoanele fizice si juridice, indiferent daca sunt romane sau straine, pot inchiria proprietati imobiliare in Romania. Conform legislatiei romane, locatorul nu trebuie sa fie in mod obligatoriu proprietarul imobilului inchiriat, fiind suficient ca acesta sa detina respectiva proprietate cu drept de uzufruct sau in locatiune.
Pe de alta parte, sub-inchirierea este permisa numai in conditiile in care aceasta nu este prohibita in mod explicit in contractul cadru de inchiriere.
Nu sunt prevazute limite in timp, dar in masura in care un contract de inchiriere se incheie pentru o perioada de timp care depaseste 3 ani, partile sunt obligate sa inregistreze contractul respectiv la Cartea Funciara pentru opozabilitate fata de terti.
Aportul in natura a unor proprietati imobiliare
Dreptul de proprietate asupra unui teren sau asupra unei cladiri poate fi adus ca aport in natura la capitalul social al unei societati romanesti. Legea societatilor comerciale impune stabilirea valorii unui astfel de aport in natura printr-un raport de evaluare efectuat de experti.
Ca regula, terenul si/sau cladirile aportate in natura devin proprietatea societatii de la data inregistrarii la Registrul Comertului, actionarul pierzand drepturile sale asupra respectivei proprietati. Cu toate acestea, dispozitii contrare celor de mai sus pot fi cuprinse in statutul societatii.
Cartea Funciara
In Romania toate transferurile de proprietate sunt inregistrate intr-un sistem unitar. Pentru a asigura opozabilitatea fata de terti, transferul trebuie sa fie inregistrat in registrele de Carte Funciara de pe langa judecatoria localitatii in care este situata proprietatea.
Initial, evidenta titlurilor de proprietate era tinuta dupa adresa imobilului numai in regiunile controlate de Imperiul Austro-Ungar. In restul tarii era utilizat vechiul regim turcesc de evidenta, tinut dupa numele proprietarului imobilului. Prin Legea nr.
7/1996 a fost implementat un sistem uniform de publicitate imobiliara in intreaga Romanie, dar preluarea vechilor inregistrari si transpunerea in noul format a fost greoaie. In multe cazuri, inca este dificil de urmarit istoricul unei proprietati.
Impozitarea
Conform Codului Fiscal, persoanele juridice romane si straine, care obtin venituri din proprietati imobiliare situate in Romania, inclusiv din exploatarea resurselor naturale, venituri din folosirea proprietatilor imobiliare si din transferul dreptului de proprietate asupra acestora sunt impozitate cu o cota de 25%.
Codul Fiscal introduce reguli speciale de impozitare aplicabile vazarii/cesionarii proprietatilor imobiliare.
Impozitul aplicabil acestor venituri va fi de 10% (in prezent 25%), incepand cu 1 ianuarie 2006, sub conditia indeplinirii urmatoarelor cerinte: (i) contribuabilul sa fi fost proprietarul respectivului imobil pe o perioada de cel putin doi ani; (ii) cumparatorul sa nu fie persoana afiliata contribuabilului; si (iii) contribuabilul sa fi achizitionat proprietatea dupa 31 decembrie 2003.
In ceea ce priveste persoanele fizice, Codul Fiscal prevede un impozit pe venit aplicabil veniturilor obtinute din cedarea dreptului de folosinta asupra proprietatii respective de catre proprietar, uzufructuar sau detinator cu orice alt titlu (chirias, subchirias). Rata impozitului pe venitul din chirii variaza intre 18% si 40% conform unor plafoane stabilite de Guvern anual.
Aceste rate ale impozitului se aplica jumatatii venitului brut lunar obtinut din astfel de proprietati.
Proprietatea publica
Proprietatea publica cuprinde terenurile pentru constructii si alte structuri de interes public, piete publice, cai de comunicatii, strazi si parcuri publice, paduri, rauri si lacuri, porturi si aeroporturi, litoralul, rezervele naturale, monumentele si cladirile istorice.
Proprietatea publica nu poate face obiectul unor acte juridice de drept privat, dar legea romana prevede posibilitatea ca persoanele fizice sau juridice sa obtina drept de concesiune asupra terenurilor aflate in domeniul public.
Orice persoana fizica sau juridica, romana sau straina, poate obtine dreptul de concesiune asupra unor terenuri aflate in domeniul public pentru o perioada de 49 de ani, in schimbul platii unor redevente si sub conditia indeplinirii unor cerinte prevazute de lege.
Concesionarea unui bun, serviciu sau activitate publica se realizeaza prin intermediul unei licitatii publice sau prin negociere directa. La expirarea termenului concesiunii concesionarul este obligat sa restituie, in deplina proprietate, liber de orice sarcina, bunul concesionat, inclusiv investitiile realizate.
Constructii
O alta problema cu care se confrunta investitorii straini este procedura, destul de dificila, de obtinere a permiselor si autorizatiilor de constructie, a certificatelor de urbanism si altor asemenea acte necesare in vederea realizarii unei constructii.
Regimul juridic al constructiilor implica indeplinirea anumitor proceduri administrative legate de emiterea autorizatiilor de constructie de catre autoritatile competente, in vederea construirii sau renovarii unor imobile. Printre altele, un certificat de urbanism este necesar in vederea oricarei constructii sau demolari.
Acest certificat prevede regimul tehnic si juridic al terenului si constructiei existente la data cererii precum si cerinte de urbanism ce trebuie sa fie indeplinite; certificatul mai contine, de asemenea, o lista a aprobarilor si avizelor necesare pentru constructie/demolare.
Autorizatia de construire este obligatorie pentru executarea oricarei lucrari de constructii. In lipsa acesteia, autoritatile au dreptul de a aplica amenzi si de a demola constructiile neautorizate. Demolarea este, la randul ei, conditionata de existenta unei autorizatii de demolare.
Lucrarile de constructii care nu afecteaza structura de rezistenta a cladirii, instalatiile existente, caracteristicile initiale sau aspectul arhitectural pot fi efectuate fara obtinerea unei autorizatii de constructie.
Autoritatile competente sunt obligate sa emita certificatul de urbanism si autorizatia de constructie/demolare in termen de 30 de zile de la data depunerii cererii. Cu toate acestea, in practica, acest termen nu este respectat in mod constant.
De cele mai multe ori, sistemul reuseste sa epuizeze petentul care este obligat sa stea la cozi nesfarsite la diferite birouri, sa aduca in completare documente cerute in baza unor regulamente de ordine interna nepublicate, precum si diferite alte avize suplimentare – acestea fiind numai cateva dintre motivele pentru care procedura de autorizare a constructiilor in Romania este asociata
proverbului chinez care deplange nesfarsitele suferite ce trebuie indurate si lectii ce trebuie invatate.
Probleme de mediu
Conform legii mediului (Legea nr. 137/1995, modificata si completata) orice persoana care se angajeaza in proiecte de constructii, publice sau private, trebuie sa obtina acordul de mediu sau autorizatia de mediu in cazul in care activitatile respective au impact asupra mediului.
In cazul in care astfel de proiecte sunt modificate ulterior sau daca apar elemente noi cu impact asupra mediului, necunoscute la data emiterii, este obligatorie fie obtinerea unui nou permis sau unei noi autorizatii de mediu sau revizuirea acestora.
Acordul de mediu este un document emis pentru un anumit proiect sau pentru modificarea unui proiect existent prin care se stabilesc conditiile de realizare a proiectului, in timp ce autorizatia de mediu este un document prin care se stabilesc conditiile si/sau parametrii de functionare a unei activitati existente sau pentru inceperea unei activitati noi pentru care a fost emis acordul de mediu.
Incalcarea reglementarilor de mediu atrage dupa sine raspunderea civila, penala sau contraventionala, dupa caz.
Amenajarea teritoriului
In Romania exista ordonante in domeniul amenajarii teritoriului. Judetele, orasele, satele adopta planuri de amenajare a teritoriului pentru a dezvolta standarde prin care se asigura utilizarea adecvata a acestuia. Cerintele de amenajare a teritoriului trebuie indeplinite in cazul oricarui proiect de constructii, indiferent de dimensiunile acestuia.
Spre exemplu, nu se poate achizitiona un teren agricol in vederea construirii unui imobil, fara ca acesta sa fie mai intai scos din circuitul agricol, de asemena nu poate fi construita pe un teren care se gaseste intr-o zona rezidentiala. o cladire cu alta destinatie decat cea de locunite.
Concluzie
Atractia exercitata de frumusetea naturala a Transilvaniei, arhitectura Bucurestiului, unde se regasesc unele dintre cele mai frumoase cladiri in stil art deco din Europa, nevoia de locuinte noi, cladiri cu destinatia birouri si spatii comerciale au atras investitorii, alaturi de cumparatorii persoane fizice, pe piata imobiliara din Romania.
Desi inca in faza incipienta, piata imobiliara romaneasca demonstreaza un potential semnificativ. Investitorii in proprietati imobiliare au realizat profituri semnificative in urma proiectelor dezvoltate, si mai mult, au reinvestit aceste profituri in dezvoltarea altor activitati, demonstrand eficienta acestor investitii.
Pe scurt, proprietatile imobiliare din Roamania sunt investitii care merita sa fie efectuate.
Articolul "Evolutia piatei imobiliare din Romania" a fost publicat cu acordul:
Rubin Meyer Doru & Trandafir
Societate Civila de Avocati / LAWYERS PROFESSIONAL CORPORATION
In asociere cu / AFFILIATED WITH HERZFELD & RUBIN, P.C.
