Investitiile imobiliare si actiunile par sa fie plasamentele anului 2005

de     Capital
Vineri, 17 decembrie 2004, 0:00


2005 va fi, probabil, cel mai sensibil an pentru investitorii romani. Liberalizarea cursului valutar si a contului de capital, denominarea si scaderea dobanzilor vor determina o micsorare a randamentelor financiare. Totusi, solutii exista! Randamentele economiilor populatiei vor urma un trend descendent, cauzat in principal de scaderea dobanzilor bancare.

Fluctuatiile cursului de schimb, mult mai putin controlat de BNR in 2005, vor aduce si ele pierderi celor ce-si pastreaza economiile in valuta si chiar celor care mizeaza pe leu, dar au nesansa ca in momentul lichidarii contului sa prinda un leu slab.

Liberalizarea contului de capital si continuarea privatizarilor vor aduce un aflux de minimum trei miliarde de euro, care vor contribui la intarirea monedei nationale cu aproximativ 7%, dupa cum a lasat sa se inteleaga printre randuri guvernatorul BNR, Mugur Isarescu.

Ca reactie la denominare, este posibil sa se produca un puseu inflationist de 1%-2%, care va contribui mai mult sau mai putin la o depreciere in termeni reali a leului (cu leii grei vom cumpara mai putine lucruri decat cu cei vechi).

Cum pot fi protejate economiile in acest ansamblu de factori fluctuanti? In functie de apetitul pentru risc al fiecarui investitor, de perioada pentru care trebuie pastrati banii, de randamentul scontat, se pot alege mai multe forme de plasament. Din cauza aprecierii leului, sunt recomandate plasamentele in lei.

Ca de obicei, pentru cei cu apetit ridicat pentru risc, si anul viitor cele mai profitabile vor fi actiunile, in special ale companiilor cunoscute si bine cotate, care vor profita de banii ce vor intra anul viitor in tara. Pentru cei care prefera sa investeasca in euro, cele mai rentabile plasamente vor fi cele imobiliare.

Preturile caselor si terenurilor se vor majora in urmatorii ani, fiind estimata o rata de crestere de minimum 25% pe an pana in 2007. Variatiile de curs nu le vor influenta randamentul, pentru ca vanzatorii vor avea grija sa mareasca preturile in euro, asa cum au facut mereu.

Pentru cei care nu vor riscuri, recomandabil este sa tina 70% din economii in certificate de depozit cu discount si depozite bancare in lei, iar 30% in euro.

Titluri de stat
Dupa cum a declarat Florian Libocor, analist financiar, la mijlocul anului viitor dobanda de referinta a BNR s-ar putea situa in jurul a 13,5%. In aceste conditii, si dobanzile la titlurile de stat pentru populatie vor scadea.

Daca la ultima emisiune dobanzile la titlurile de stat in lei pe doi ani au fost de 11,49%, si la cele pe trei ani de 10,90%, "ne putem astepta ca emisiunile la bondurile pe doi ani de la mijlocul anului viitor sa nu fie mai mici de 7-7,5%, iar la cele pe trei ani, de 6%-6,5%.

Dat fiind gradul ridicat de siguranta al acestei investitii, ele pot fi atractive, in conditiile in care tinta de inflatie de 3% in 2007 va fi atinsa. Un plus de rentabilitate il aduce categoria titlurilor de stat pe cinci ani, care au dobanda indexata cu inflatia. Marja (de exemplu, nivelul acceptat la licitatia din noiembrie a fost de 4,48%) este castigul peste inflatie.

Exemplificand, in linii mari, indiferent de evolutia inflatiei (spre exemplu 7%), aceste instrumente asigura un castig care acopera pierdere, din inflatie (7%) la care se adauga marja (4,48%), adica 11,48%. Avantaje: garantate integral de emitent, statul roman.

Dezavantaje: dobanzile sunt mai mici decat cele la depozitele bancare pe termen mai scurt, iar dobanzile la lei vor avea oricum un trend descrescator. Nu sunt (in acest moment) tranzactionabile pe piata libera, iar investitorul are banii blocati pe toata durata de existenta a titlului. Risc: inexistent. Randament: scazut, dar sigur. Durata: pana la cinci an.

Recomandarea noastra: titlurile de stat pe doi ani, daca dobanzile vor fi de 7,5%, iar inflatia de 4%, cat si-a propus BNR.

Depozitele bancare
In conditiile in care previziunile pentru anul viitor sunt de apreciere a leului, depozitele bancare vor oferi castiguri peste rata inflatiei chiar in contextul asteptat de scadere a procentelor de dobanda. La o dobanda de referinta de circa 13,5% la jumatatea anului, depozitele bancare in lei ar putea fi remunerate cu 9% - 11%.

Pentru cei care au cheltuieli in valuta, pe termen scurt depozitele bancare in valuta nu promit castiguri substantiale. Pastrarea valutei in numerar, pentru cei care doresc sa speculeze diferentele de curs, poate genera insa castiguri foarte mari. Variatia cursului de schimb intr-un interval de cateva zile poate fi de 5% - 10%.

Avantaje: economiile in lei se vor aprecia cu aproximativ 7% in 2005, in conditiile in care inflatia este de 7%. Dezavantaje: trendul descrescator al dobanzilor anul viitor, lichiditate medie. Risc: minim. Depozitele bancare sunt garantate de stat in limita a 6.000 de euro. Randament: mediu, dar peste inflatie. Durata: de la o luna la 18 luni.

Recomandarea noastra: Depozitele cu dobanda fixa pe o perioada mai mare de timp, deoarece in momentul incheierii contractului de economisire, dobanda fixa poate parea mai mica decat dobanda variabila, cu 1% maximum 2%, dar in timp devine superioara celei variabile.

Certificate de depozit cu discont
Chiar daca dobanzile raman in scadere, dar leul se apreciaza, certificatele de depozit cu discont isi pastreaza si anul viitor atractivitatea pentru clientii care cauta un risc scazut. Si anul viitor isi vor pastra caracteristica esentiala: dobanzi usor mai ridicate decat cele la depozitele bancare traditionale.

Pentru perioade mai scurte, dobanzile vor fi in continuare mai mici decat cele pe perioade mai lungi. In conditiile in care la jumatatea anului viitor exista varianta unor dobanzi de 9%, certificatele de depozit cu discont pot avea si dobanzi de 11% -12%, in conditiile in care reperul luat de Capital - 13,5% (dobanda de referinta la mijlocul anului viitor) se dovedeste real.

Reperul bancilor comerciale in stabilirea randamentelor acestor instrumente este Certificatul de Depozit emis de BNR, pentru care se asteapta o dobanda de 12% - 13% in 2005. Avantaje: Pe langa dobanda mai mare decat cea data la depozite, certificatele sunt foarte flexibile. Pot fi oricand transformate in bani, iar comisionul este zero.

Datorita lichiditatii crescute, se poate apela si la certificatul in valuta. Dezavantaje: Sunt rentabile cu siguranta doar cele in lei. Cele in valuta pot aduce si castiguri, dar si pierderi. Risc: minim. Randament: peste inflatie, peste dobanda la depozite. Durata: cele cu perioade de un an, datorita faptului ca au dobanzi fixe.

Recomandarea noastra: certificatele pe 12 luni in lei de la BCR, cumparate anul acesta. Dobanda este de 16% si se asigura pentru intregul an viitor, indiferent de evolutia dobanzilor.

ObligaTiuni
Si acest instrument se incadreaza in trendul general descendent al randamentelor obtinute anul viitor de investitori. Cu toate acestea, volumul emisiunilor de noi obligatiuni, atat municipale cat si corporatiste, va creste.

Randamentul se va pastra usor superior celor la depozite bancare si certificate de depozit cu discont, formula pe care se va miza majoritar si in 2005 fiind media dintre dobanzile pasive si cele active. Astfel, daca previziunile converg spre o dobanda activa la lei de 17% - 18% si un pasiva de 9%-10%, randamentul obligatiunilor se va situa la circa 14%.

Trebuie insa avut in vedere ca sunt expuse unui risc usor mai ridicat decat depozitele bancare, fiind emise de companii si municipalitati, ambele categorii extrem de expuse la indicatorii macroeconomici si mai ales la variatiile de curs. Avantaje: castiguri mai mari, sunt emise doar in lei, moneda pentru care se asteapta o apreciere constanta in urmatorii ani.

Dezavantaje: lichiditate redusa, nu pot fi usor transformate in bani. Randament: usor superior celor oferite de piata bancara, vor iesi din trendul puternic descendent al dobanzilor. Risc: minim spre mediu. Durata: termen mediu de trei - cinci ani. Recomandarea noastra: Obligatiunile bancare si cele care se vor raporta doar la dobanda activa.

Fonduri de investitii
Evolutia fondurilor mutuale este influentata de conjunctura pietelor financiare si de strategia de investitii aleasa de societatea de administrare.

In functie de strategiile de investitii pe care le utilizeaza, fondurile depind de evolutia dobanzilor bancare (fonduri monetare si de obligatiuni care ofera randamente mai reduse, dar o siguranta mai mare pentru investitor) - circa 10% si de piata actiunilor (fondurile de actiuni care ofera castiguri mult mai mari, dar au si riscuri pe masura) - estimari de crestere de 30%.

Avantaje: Limita minima de investitie foarte mica, de multe ori mai redusa decat limita necesara constituirii unui depozit la banca. Plasarea banilor se poate face succesiv si, astfel, dupa fiecare depunere, noul sold existent beneficiaza de performanta de crestere a fondului.

Dezavantaje: In functie de plasamentele si strategia fondului, titlul de participare poate inregistra cresteri mai mari sau mai mici, si uneori chiar scaderi. Comisioane mari percepute pentru retrageri facute dupa o perioada scurta. Risc: minim spre mediu.

Randament: cel putin rata inflatiei Durata: minimum un an de zile Recomandarea noastra: Investitiile in fondurile mutuale asigura un echilibru optim intre rentabilitate si risc. Mai mult, investitiile sunt realizate de profesionisti care, in ultima perioada, au asigurat o rentabilitate superioara celei oferite de depozitele bancare, in conditiile unor riscuri relativ reduse.

Actiuni
Piata de actiuni in Romania va cunoaste mari schimbari anul viitor. Pe langa reorganizarea acesteia, la Bursa de Valori Bucuresti vor putea fi tranzactionate mai multe instrumente. Pretul actiunilor este strans legat de evolutia economiei pentru anul viitor, fiind prognozata o crestere de 5,2%.

Daca in acest an avem o crestere a pietei de peste 80%, specialistii estimeaza pentru anul viitor o crestere de cel putin 30%, mult peste randamentele oferite de instrumentele traditionale de economisire/investire. Pe langa cresterea preturilor, aprecierea monedei nationale determina randamente mai mari raportate la moneda euro.

Avantaje: randamente net superioare instrumentelor traditionale de economisire/investire, lichiditate sporita - ofera investitorului posibilitatea de a le transforma rapid (3 zile) in lei. Dezavantaje: Evolutia actiunilor nu este niciodata sigura. Performantele trecute ale unei actiuni nu garanteaza performantele sale viitoare Risc: mediu spre ridicat.

Acesta se poate micsora prin alcatuirea unui portofoliu diversificat de actiuni, insa riscul si veniturile merg in tandem. Randament: peste 30% Durata: minimum un an de zile. Recomandarea noastra: Portofoliul de actiuni ar trebui ponderat cu alte instrumente de investitii (obligatiuni, titluri ale fondurilor mutuale).

Apartamente si vile
Piata rezidentiala va fi din ce in ce mai activa, pentru ca se anunta o afluenta de investitori, atat persoane fizice, cat si companii.

Alti factori care vor contribui la dezvoltarea pietei sunt: aparitia obligatiunilor ipotecare, care va impulsiona creditul ipotecar, neplata TVA intre firme, pentru tranzactiile cu cladiri (care vor incuraja angrosistii de locuinte de inchiriat), oferta din ce in ce mai mare de locuinte noi.

In ceea ce priveste preturile, piata romaneasca mai suporta cresteri de cel putin 35%, la casele noi si 60% la cele vechi, pana sa se alinieze cu pietele din tarile estice, recent intrate in Uniunea Europeana.

Avantaje: Surse din randul expertilor considera ca media la preturile apartamentelor vechi va trece de 750 euro/mp, in orase precum Capitala depasindu-se si 800 euro/mp, in zone centrale si ultracentrale. Dezavantaje: Nu sunt lichide si implica sume mari (minimum 10.000 euro, pentru o garsoniera intr-un oras ieftin si circa 20.000 euro, in Bucuresti).

La case pe pamant, investitia trebuie sa fie de minimum 40.000 euro, cand este construita in regie proprie. Timp: Pentru a acoperi cheltuielile cu tranzactiile si a obtine si profit, un investitor trebuie sa astepte cel putin sase luni.

Risc: Bunurile imobiliare sunt considerate cele mai sigure plasamente din lume; in Romania exista insa pericolul de cutremur pentru cladirile vechi Recomandarea noastra: cele mai usor de vandut si cu cresteri mari raman locuintele mici, cu preturi de pana in 100.000 euro.

Terenuri Intravilane
Toate investitiile imobiliare au la baza un teren, astfel incat preturile terenurilor vor creste atata timp cat se vor anunta noi si noi investitori in imobiliar (centre comerciale, ansambluri de case, spatii de depozite sau birouri Alti factori: facilitati fiscale pentru investitori - taxarea inversa la plata TVA, cresterea numarului investitorilor in ansambluri rezidentiale si a companiilor

care isi construiesc sedii sau spatii industriale proprii, precum si cresterea numarului romanilor care isi construiesc case. La terenurile intravilane in zonele in dezvoltare, se asteapta ca in primul semestru al anului viitor preturile sa creasca cu o medie de 60%, in marea majoritate a oraselor.

Exista insa o exceptie: in Timisoara, unde Primaria a intervenit printr-o reglementare urbanistica, menita sa tempereze cresterea preturilor. Avantaje: poate aduce un profit de minimum 30% pe an, in urmatorii trei ani; primii veniti, sunt primii serviti pe aceasta piata, pentru ca terenurile sunt o sursa epuizabila.

Dezavantaj: preturile sunt influentate de conjunctura locala, de reguli de urbanism si retele Risc: scazut DURATA: termen mediu-lung Recomandarea noastra: cumparati numai dupa ce verificati planurile urbanistice; cele mai bune plasamente vor fi terenurile de la marginea marilor orase, unde se construieste intens.

Variabilele luate in calcul
• Prognozele de inflatie de anul viitor sunt de 7%
• Aprecierea in termeni reali a leului va fi de aproximativ 7%
• Cursul de schimb va fluctua intr-un interval de 36.000 - 40.500 de lei pentru un euro
• Volumul investitiilor directe de anul viitor va fi de aproximativ 3 miliarde de euro, fapt care alaturi de liberalizarea contului de capital va creste lichiditatea in piata financiara
• Dobanzile vor continua sa scada, dobanda de referinta la mijlocul anului viitor fiind cotata la aproximativ 13,5%, in timp ce randamentele la depozitele bancare vor scadea pana la 9% pe an.

Profiluri de investitori
Fiecare individ isi alege modul in care isi plaseaza investitiile. Totusi, exista cateva criterii clare pe care fiecare le ia in consideratie:
1. Orizontul de timp: cat timp este dispus investitorul sa-si tina banii blocati
2. Apetitul pentru lichiditate - cat de repede poate fi transformat in bani lichizi un instrument de economisire
3. Apetitul fata de risc - cat de dispus este clientul la riscul de a si pierde, riscurile fiind cele valutare, bancare, comerciale si de piata
4. Accesibilitatea - in cazul depozitelor bancare, conteaza doar drumul la banca; pentru actiuni sau obligatiuni, se apeleaza la un intermediar: SVM-ul
5. Cultura financiara a investitorului - fiecare individ decide ce face cu banii sai, dar parerea unui consilier financiar este foarte importanta
6. Costurile de administrare ale instrumentului de economisire - cele mai ieftine instrumente sunt depozitele bancare si certificatele de depozit cu discont, pentru celelalte se platesc doua randuri de comisioane
In functie de aceste criterii, in Romania intuim mai multe profiluri de investitori:

Profilul comun
Investitorii cu un apetit scazut pentru risc, care accepta un randament mediu si sunt sensibili la costurile de administrare. In aceasta categorie se incadreaza cam 80% din investitori. In conditiile date, pentru acestia este recomandabil ca anul viitor sa-si plaseze banii in certificate de depozit cu discont si depozite bancare.

70% din totalul economiilor este recomandabil sa fie pastrate in lei in aceste instrumente si 30% in euro. Dat fiind faptul ca de anul viitor cosul de referinta al BNR va fi 100% in euro, depozitele in dolari sunt percepute ca prea riscante pentru Romania.

Profilul mediu
Investitorii au o buna cultura financiara, cu un oarecare apetit pentru risc, cauta un randament mai bun - cam 15% dintre investitorii romani. La aceasta categorie de investitori este recomandabila cumpararea de unitati de fond combinata cu depozite bancare in urmatoarele proportii: 50% depozite bancare in lei, 30% depozite in euro si 20% in unitati de fond.

Profilul sofisticat
Sunt investitorii cu o cultura financiara foarte buna, cu apetit pentru risc si care vor randamente maxime - cam 1% din investitori. Deoarece la aceasta categorie se doreste totul la maximum si vor fi combinate toate formele de plasament, de la actiuni la depozite bancare si obligatiuni, este recomandabila consultarea unui consilier financiar.

Profilul riscant
Cam 0,4% din investitori isi doresc o investitie cu un grad de lichiditate foarte ridicat - un risc ridicat, dar si un castig pe masura.

Sunt cei care vor profita din plin anul viitor de lichiditatea Bursei, chiar daca recomandabil este ca, o data cu cresterea lichiditatii din piata generata de liberalizarea contului de capital, atractia jucatorilor de pe Bursa sa se indrepte catre titlurile cunoscute.

Profilul investitorilor pe credit
Este o categorie nou aparuta pe piata romaneasca, generata in principal de cresterea pietei imobiliare, si a ajuns sa reprezinte aproximativ 4% din piata.

Cei care achizitioneaza case si terenuri pe credit pentru a profita de frecventele cresteri de preturi sau pentru a obtine din chirii venituri superioare ratei de credit vor miza si anul viitor pe valuta, in ciuda fluctuatiilor cursului de schimb, deoarece cresterile de preturi acopera cu mult riscul valutar la care se expun.

Gabriela Tinteanu, Laurentiu Popescu, Maria Seder



















45 vizualizari


Abonare la comentarii cu RSS

ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Duminică