Piata imobiliara

In 2004 terenurile si birourile au mers cel mai bine

de     Capital
Miercuri, 29 decembrie 2004, 0:00


Si cu toate ca nu exista o monitorizare globala a pietei, pentru a se stabili exact volumul ei si nivelul la care se incheie contractele de vanzare-cumparare, cateva firme de consultanta imobiliara ofera estimari pentru piata bucuresteana si din orasele mari.

Astfel, potrivit unui studiu al firmei Regatta, preturile proprietatilor au crescut cu aproximativ 40-50% numai in perioada iunie 2003 - septembrie 2004. Vedetele de necontestat au fost terenurile si sediile de birouri.

"Cumpararea unor suprafete foarte mari de terenuri de catre investitori straini, in vederea dezvoltarii unor mari ansambluri rezidentiale, a fost principala tendinta a anului 2004.

Pentru acest tip de proiecte, cererea cea mai mare s-a indreptat catre terenurile din zona de nord din Bucuresti, dar sunt demne de mentionat si achizitii importante ca marime in zone precum cea de vest si est, care se anunta cu potential rezidential pentru urmatorii ani", declara Alexandru Nitescu, director al Departamentului Dezvoltare al firmei Regatta.

Preturile au crescut diferentiat, in functie de oras si zona (de la minimum 20%, acolo unde deja erau foarte sus sau nu exista cerere, pana la peste 100%, acolo unde s-au imbulzit cumparatorii). Si investitorii in spatii de birouri au avut un an bun. Pe acest segment imobiliar s-au realizat cele mai mari tranzactii, atat la vanzari, cat si la inchirieri.

In 2004, s-a ajuns la valoarea record a unui contract, de 60 milioane euro, pentru cumpararea unui centru de afaceri. Pentru 2005 si 2006, se estimeaza din nou cresteri pe toate segmentele imobiliare.

Potrivit unui studiu de piata realizat de compania Impact SA, preturile terenurilelor pentru constructii vor inregistra cresteri cuprinse intre 25 si 60% pe an, iar ale terenurilor agricole doar cu 10-25%, apartamentele in blocurile vechi se vor scumpi cu 20-40 % pe an, vilele noi cu 15-30 % pe an, birourile cu 8-15% pe an, iar spatiile comerciale cu 5-20% pe an si depozitele intre 15 si 40% pe

an, variatiile fiind in functie de amplasament.

Terenurile au fost preferate de toti investitorii
Achizitionarea terenurilor a cunoscut un boom in 2004, fiind privita si ca un plasament pe termen lung, dar si ca primul pas pentru derularea unei afaceri in Romania de catre straini. S-au vandut bine si terenurile pentru construit case, dar si terenurile agricole cu potential de dezvoltare, la fel ca si cele care se preteaza la construit birouri sau mari magazine.

Pentru romani, atractia fata de acest tip de proprietati a fost atat de mare, incat multi intreprinzatori au prosperat din "lotizarea" unor parcele mai mari si adaptarea acestora la bugetul "micilor investitori", veniti din randul populatiei.

In plus, in acest an, valva facuta de iminenta construire a autostrazii Bucuresti-Bors, cu trecere prin Ploiesti, Brasov si Cluj-Napoca, a ridicat interesul pentru aceste zone si, implicit, a saltat preturile terenurilor. In cateva orase, precum Timisoara, Constanta si Arad, realizarea lucrarilor la sosele de centura a fost, de asemenea, un motiv de dezvoltare a anumitor zone.

Per total, preturile au crescut cu procente cuprinse intre 25 si 40% in marea majoritate a oraselor, potrivit unui studiu Regatta, dar exista si anumite zone unde au avut loc dotari cu retele edilitare si unele cresteri au fost de peste 100%. In 2004, in Bucuresti se practicau preturi cuprinse intre 500 euro si 1.

000 euro/mp pentru zonele centrale, iar anumite amplasamente in partea de centru-nord au ajuns la un maximum de 1.400 euro/mp. Ca urmare, in aceste zone se construiesc numai cladiri multietajate, fie blocuri de lux, fie sedii de birouri.

Cumparatorii de terenuri "pentru construit case pe pamant" (fie investitori in ansambluri rezidentiale cu sute de case, fie persoane fizice) s-au orientat spre zonele rezidentiale noi, de la marginea orasului, situate de multe ori in comunele limitrofe - Otopeni, Snagov, Baneasa, Mogosoaia, Corbeanca, Pipera, Tunari, Chitila si Rosu, unde preturile terenurilor intravilane pornesc de la 20 euro/

mp si ajung la 120 euro/mp, in functie de zona, utilitati si marimea suprafetei achizitionate. In perioada imediat urmatoare, se asteapta continuarea aceluiasi trend ascendent. "Cea mai buna investitie in acest moment este cea in terenuri rezidentiale si industriale.

Acestea din urma vor fi in continuare foarte solicitate, datorita marilor investitori care sunt atrasi de mediul de afaceri local propice, infrastructura si forta de munca ieftina fata de alte tari europene", considera Doru Bodea, reprezentantul agentiei Casadomi, care are filiale in principalele orase din Banat si Ardeal.

Spatiile comerciale sunt putine fata de cerere
In acest an, s-au dat in folosinta trei mall-uri noi - doua in Bucuresti (Plazza Romania si Jolie Ville) si unul la Timisoara, si au fost inaugurate galeriile comerciale din centrul Carrefour din Brasov. In 2005, se vor da in folosinta cel putin doua mall-uri in Bucuresti (City Mall si primul Kaufland) si unul in orasul Cluj-Napoca.

Din aceasta perspectiva, putem spune ca oferta va fi si mai mare. Totusi, afirma specialistii, sunt insuficiente spatii comerciale de calitate, in masura in care cererea creste constant. In 2004, cei mai agresivi dezvoltatori ai lanturilor de magazine si potentiali chiriasi au fost comerciantii din domeniul electronicelor si electrocasnicelor, de produse chimice (vopsele etc.

) si bancile, care si-au deschis noi sucursale in intreaga tara, potrivit studiului realizat de Regatta. Si cu toate ca a crescut volumul spatiilor comerciale existente in centre moderne, cu suprafete de peste 10.000 mp, in acest an s-a simtit o supracerere si in sectorul inchirierii spatiilor de lux de pe marile artere ale oraselor.

In Bucuresti, pe strazi cu vad comercial precum Bulevardul Magheru, Calea Victoriei si Calea Dorobantilor, chiriile au crescut cu 15%, in conditiile in care nu mai exista spatii libere.

Si in contextul in care comerciantii straini, reprezentante sau francize ale unor mari marci de produse de lux, doresc spatii comerciale cu suprafete mai mari ca in anii trecuti, de peste 500 mp, in unele cazuri chiar de peste 2.000 mp. In acest moment, pe marile artere se practica tarife de 65-80 euro/ mp.

Spre comparatie, in centrele comerciale se obtin chirii cuprinse intre 15 si 100 euro/mp, in functie de marimea spatiului si locul unde este amplasat in magazin. "2004 este anul in care piata a inceput sa se maturizeze, observandu-se o crestere a gradului de profesionalism atat al clientilor, cat si al proprietarilor.

Ambele categorii de jucatori pe piata isi cunosc mai bine nevoile si aspiratiile si inteleg mecanismele pietei, putand astfel lua decizii coerente. In 2005 va continua cu siguranta aceasta tendinta", sustine Nicoleta Radu, Senior Commercial Broker al Colliers Romania.

Spatiile industriale sunt inca la inceput
Putine spatii industriale moderne (hale pentru depozitare sau pentru productie) sunt privite ca proprietati comerciale in acest moment in Romania.

Majoritatea industriasilor sau comerciantilor romani isi construiesc singuri astfel de hale, iar cei care apeleaza la inchiriere, de cele mai multe ori se indreapta spre cladirilor fostelor intreprinderi de stat, care sunt inca in excedent pe piata si care sunt foarte ieftine.

Cu toate acestea, grupul austriac Europolis a mizat pe acest tip de investitii si a investit in 2004 Cefin Logistic Park, un proiect care se intinde pe o suprafata de 330.000 mp, unde sunt in lucru 70.000 mp spatii industriale si de birouri, iar in a doua faza se va extinde la 150.000 mp construiti.

Europolis Investments este un grup de investitii care detine active imobiliare in tarile Europei Centrale si de Est. Europolis a intrat pe piata imobiliara din Romania in 2003, cand a achizitionat de la grupul GTC International cladirea de birouri Europe House, din Bucuresti, valoarea tranzactiei de atunci apropiindu-se de 30 milioane de euro.
Constanta urmeaza indeaproape Bucurestiul
Cele mai active orase sunt Capitala, Constanta, Timisoara si, mai nou intrat in joc, Cluj-Napoca. Aici exista si un stoc de spatii industriale construite in ultimii ani special pentru inchiriere si unde tarifele ajung si la sase euro/mp (spre comparatie, la spatiile din halele vechi ale fostelor intreprinderi de stat chiriile sunt de 1,5-3 euro/mp/luna).

Dar pentru un tarif maxim este nevoie ca spatiul respectiv sa fie de inalta calitate: sa aiba surse de curent trifazic, apa curenta, rampe speciale, sisteme antiincendiu, sa fie luminate suficient, si in apropiere sa se gaseasca o cladire de birouri pentru angajatii. In 2004, cele mai cautate zone din Bucuresti au fost in Nord (incluzand Pipera, Baneasa si Otopeni) si in Vest.

Apetitul investitorilor pentru astfel de active imobiliare a fost temperat de anunturile repetate privind infiintarea parcurilor industriale, cu facilitati. In asteptarea acestora, piata s-a blocat in acest an, dar este posibil sa prinda viata in 2005. In Ungaria, de exemplu, functioneaza cu succes 16 astfel de parcuri industriale, situate in apropierea marilor autostrazi.

In aceea ce priveste locatiile din Bucuresti, cel mai des vehiculate sunt zonele de nord est si vest. Un rol important in dezvoltarea acestui segment de piata il va avea si dezvoltarea sectorului de retail, al marilor magazine si al furnizorilor acestora, care au nevoie de spatii de depozitare din ce in ce mai mari.

Birourile se inchiriaza in suprafete mai mari
Cererea a crescut in special in sectorul spatiilor de lux si, ceea ce a fost imbucurator pentru proprietari, a crescut si suprafata medie solicitata de clienti. "Ca si in anii precedenti, piata spatiilor de birouri a avut cea mai spectaculoasa evolutie, fiind un segment extrem de dinamic.

Anul care se sfarseste a adus un numar mai mare ca niciodata de tranzactii cu spatii mari (suprafete de peste 2.000 mp), ceea ce inseamna ca economia este suficient de stabila pentru a atrage increderea companiilor mari, care au cautat spatii de calitate pentru sediile lor.

Este o tendinta care a aparut in ultimii ani, media spatiilor inchiriate pe aceasta piata crescand de la an la an - daca acum patru ani media era in jurul a 250 mp, acum ea se apropie de 500-700 mp", afirma Stefan Gheorghiu, Corporate Services Director Colliers Romania. Interesant este ca marile companii au inchiriat mai multe locatii in acelasi an.

De exemplu, Grupul Raiffeisen a inchiriat, prin agentia Eurisko, 41.000 mp de spatii de birouri, in trei cladiri de birouri amplasate in diverse locuri din Capitala.

Potrivit unui studiu al Regatta, in 2004 bancile au absorbit 25% din spatiile care s-au inchiriat, fiind urmate de firmele de IT si telecomunicatii cu 20%, prestatorii de servicii cu 15% si firmele de avocatura si consultanta cu 10%, iar distribuitorii de medicamente cu o pondere 8%.

Tarifele au crescut usor in 2004, cu procente cuprinse intre 10 si 20%, in functie de cladire si facilitati, ajungand la 18-20 euro/mp pentru spatiile de lux si pastrandu-se la unul din cele mai ridicate niveluri din regiune. Piata spatiilor de birouri a luat avant in 2004, ca urmare a infuziei de capital strain din 2003, din partea investitorilor institutionali, care au cumparat cladiri intregi.

Cum in 2004 nu a mai fost disponibila nici o cladire noua de clasa A, nu s-au mai inregistrat tranzactii mari. In 2005 se asteapta darea in folosinta a cel putin trei astfel de imobile, ceea ce inseamna mai multe spatii de inchiriat, dar si noi cladiri de vandut.

Din aceasta perspectiva, 2005 se anunta un an fierbinte pentru piata spatiilor de birouri, agentiile imobiliare estimand o dublare a stocului existent. "In 2005, estimam ca piata va continua pe aceeasi linie ascendenta, cu o oferta noua limitata, si, in consecinta, cu multe preinchirieri. Cererea va continua sa fie mai mare decat oferta", sustine Stefan Gheorghiu.

Casele vor fi surpriza anului 2005
Preturile caselor au crescut in 2004, asa cum am prognozat de la inceputul anului. Media cresterilor de pret la apartamente a fost de 25%, dar au existat segmente de piata care au depasit acest procentaj.

Interesant este ca, in a doua parte a anului, aceasta tendinta s-a inregistrat pentru prima data si la casele noi, unde constructorii si developerii au scumpit casele in ansamblurile rezidentiale cu 10-20% fata de inceputul anului 2004.

Si in 2005 se asteapta cresteri ale valorii locuintelor, atat pentru constructiile noi, cat si pentru apartamentele si casele vechi (care conteaza mai mult pentru terenuri). Potrivit estimarii companiei Impact, specializata in constructia de ansambluri rezidentiale, preturile vilelor vor creste intre 15 si 30%, in functie de regiuni, iar ale apartamentelor, intre 20 si 40%.

Din cauza acestor scumpiri, se anunta un an greu pentru cumparatorii de case, cu toate ca vor avea la dispozitie mai multe tipuri de credite si mai ieftine, promit bancherii. Locuintele sunt eficiente si ca investitii, datorita cresterii valorii, dar si faptului ca la inchiriere au un randament financiar de 15% pe an in valuta, ceea ce le situeaza in topul plasamentelor din Romania.

In 2005, multi investitori in ansambluri rezidentiale si-au anuntat intentia de a construi case si apartamente cu finisaje medii. Preturile pornesc de la 400 euro/mp si ajung la 800 euro/mp. Pentru Bucuresti, oferta de locuinte noi va depasi in 2005, probabil, 3.000 de unitati, cele mai multe situate la marginea orasului, in zonele noi de dezvoltare.

In continuare, vilele vor fi un alt tip de oferta usor vandabila in Bucuresti, unde preturile de vanzare pentru cele mai bine realizate si situate in zone precum Scoala Herastrau ajung si la 1.200 euro/mp. In batalia pentru clienti, pe acest segment de lux vor fi din ce in ce mai importante facilitatile si serviciile oferite clientilor.

Din cauza acestor scumpiri repetate, nu se asteapta prea curand o ieftinire a chiriilor, ba, dimpotriva, o crestere cu cel putin 10% pentru apartamentele de bloc. O data cu apropierea de aderarea la Uniunea Europeana, de 2007, si in Romania se vor intensifica programele de asistenta comunitara pentru imbunatatirea locuirii.

Acest lucru se va materializa in urmatorii ani in mai multe fonduri pentru infrastructura, in cartierele noi si reabilitarea termica a cladirilor, pentru cele vechi. Toate acestea sunt inca niste necunoscute, la fel ca si soarta Agentiei Nationale a Locuintei (ANL), depinzand de strategiile viitorului Guvern.


Mari investitori au anuntat proiecte de case
• GTC intentioneaza sa construiasca un ansamblu rezidential cu peste 100 case, in zona de nord a Bucurestiului, cu preturi de 800 euro/mp
• Tiriac Holding intentioneaza sa construiasca un ansamblu in zona Baneasa, cu peste 200 case
• Impact SA si-a propus demararea unui proiect de peste 1.500 unitati, atat vile de lux, cat si case accesibile, tot in zona Baneasa
• Triumf Construct are in vedere construirea mai multor ansambluri rezidentiale cu apartamente si case
• Un investitor american a cumparat un teren pentru construirea a peste 100 locuinte, tot in zona de nord a Capitalei.



















88 vizualizari


Abonare la comentarii cu RSS

ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Marţi