Piata imobiliara bucuresteana a degerat

de Lucian Pop     Capital
Joi, 17 februarie 2005, 0:00


Piata imobiliara a Capitalei pare sa fi inghetat in aceasta perioada, ca urmare a refuzului proprietarilor de a negocia cu potentialii cumparatori, in speranta obtinerii unor castiguri mai mari, incurajati si de trendul ascendent pe care s-au inscris preturile in ultimii doi ani.

"In ultimele doua luni s-a constatat o stagnare a tranzactiilor, ca urmare a faptului ca cei care vor sa vanda tin la preturi", a declarat analistul imobiliar Radu Zilisteanu. De multe ori insa, vanzatorii solicita sume exorbitante doar pentru ca au auzit ca vecinul de alaturi si-a vandut proprietatea la un pret pe care, bineinteles, l-ar dori si ei.

Din pacate, raportarea la vecin sau la bursa zvonurilor nu face decat sa indrepte piata catre o crestere artificiala. Pe de alta parte, si puterea de cumparare a clientilor pare sa se apropie de limita. Cumparatorii nu prea mai vor sa riste foarte mult si sa plateasca sumele solicitate.

Aceasta stare de lucruri pare sa fi determinat un oarecare blocaj pe piata, contorizat de scaderea semnificativa a numarului de tranzactii raportat la aceeasi perioada a anului trecut. Analistii imobiliari s-au abtinut sa cuantifice aceasta involutie a numarului de contracte incheiate, limitandu-se in a spune ca acest lucru "se simte in piata".

Intentia recenta a Executivului de a impozita profitul obtinut in urma tranzactiilor imobiliare efectuate de persoanele fizice si majorarea impozitului aferent transferurilor realizate de firme pare sa-i avantajeze pe cumparatori, datorita faptului ca ar putea avea ca efect scaderea temporara a preturilor si descurajarea operatiunilor speculative.

Ca o prima reactie, proprietarii persoane fizice vor dori sa vanda inainte de impozitare, ceea ce va determina, pe fondul cresterii ofertei, scaderea preturilor.

Speculatiile si lipsa utilitatilor influenteaza piata terenurilor

Coeficientul speculativ vizeaza atat cotatiile, cat si rata de crestere a acestora
Aproape pe toate terenurile virane de la periferia Capitalei sau din localitatile limitrofe au rasarit panouri pe care sta scris cu majuscule: DE VaNZARE.

Cei care apeleaza numerele de telefon de pe tablitele respective afla ca preturile trec la prima strigare de 10-20 de euro pe metru patrat, asta in cazul in care in apropiere nu exista si vreo trei-patru vile ridicate, situatie in care sumele solicitate ating citeva zeci, daca nu sute de euro pe metru patrat.

Vanzatorii, care nu fac altceva decat sa lase balariile sa creasca cat casa, viseaza cu ochii deschisi la sutele de mii de euro care le vor burdusi buzunarele.

Si tot gandindu-se la banii pe care ar urma sa ii incaseze, mai adauga in mod frecvent cate trei-patru euro in plus, astfel incat metrul patrat de camp costa, in prezent, cam cat valora acum un an-doi o suprafata de teren din zonele bine cotate ale Capitalei.

De asemenea, orice zvon legat de suma obtinuta de un vecin sau de introducerea vreunei conducte de gaz, apa rece sau canalizare dubleaza si el preturile. "In orice tara civilizata randamentul financiar obtinut din plasamentul facut intr-un teren se situeaza la 15% pe an, in conditiile dezvoltarii respectivei investitii.

In Romania, profitul atinge cote de 60, 70, si chiar 100%, fara insa ca proprietarul sa fi adus vreo imbunatatire respectivului teren. Spre exemplu, in zona Soseaua Nordului din Bucuresti un metru patrat de teren a fost vandut, nu cu mult timp in urma, cu 1.700 de euro, ceea ce reprezinta o suma care nu are nici un suport economic real in spate.

De fapt, aceasta este si marea problema care exista pe piata: lipsa unor standarde la care sa ne raportam atunci cand solicitam un pret", spune Ciprian Hrisca, senior broker investment&land departament in cadrul companiei de consultanta Eurisko.

O alta problema cu care se confrunta developerii imobiliari este lipsa utilitatilor, a drumurilor de accces si a unor planuri de urbanism riguros intocmite.

In momentul in care primariile ar aloca sume din buget pentru astfel de lucrari, interesul marilor companii imobiliare de a investi in Romania ar creste, iar autoritatile locale ar urma sa-si recupereze fondurile din taxele si impozitele pe care viitorii proprietari ar urma sa le plateasca.

"In momentul de fata, proprietarii, care actioneaza fara sa cunoasca prea bine regulile pietei, impun conditii care de cele mai multe ori descurajeaza companiile internationale, obligandu-le sa se reorienteze catre alte tari.

De aceea, cred ca vanzatorii ar trebui sa dea dovada de mai multa maleabilitate in ceea ce priveste negocierile si sa nu mai actioneze de pe pozitii de forta", a mentionat Atilla Peli, reprezentantul companiei Colliers International. Cele mai multe solicitari sunt atat pentru parcele mici, de 300-600 metri patrati, cat si pentru suprafete mai mari, de 5.000 pana la 15.

000 metri patrati, pentru constructia unor ansambluri rezidentiale unifamiliale, indica o analiza a companiei de consultanta imobiliara Regatta. In interiorul orasului, oferta de terenuri se reduce constant, in prezent fiind foarte putine suprafete disponibile si acelea la preturi extrem de mari. Acest lucru este valabil pentru zonele ultracentrale si centrale (Aviatorilor, Primaverii, Kiseleff).

Cele mai cautate terenuri raman totusi cele din zona de nord a Capitalei, care va deveni cu siguranta polul de interes maxim pentru marile investitii imobiliare (birouri, rezidential, retail). In Pipera-Tunari (str.

Erou Iancu Nicolae) costurile de achizitie au ajuns la 70-110 euro/mp, pentru parcelele foarte bune, cu utilitati si drumuri de acces facil, si intre 25 si 50 de euro/mp, pentru cele situate in perimetre insuficient dezvoltate.

Preturile terenurilor au cunoscut in 2004 o crestere de 25-40% fata de anul precedent, zona centrala si de nord contribuind cel mai mult la aceasta tendinta, prin cresteri considerabile, de 35-60%.

"Cu siguranta, 2005 va fi un an greu, iar in cazul in care cumparatorii se vor abtine sa mai plateasca sumele solicitate, mai devreme sau mai tarziu, proprietarii isi vor reduce pretentile, fapt care ar mai normaliza raporturile de pe piata", a explicat Ciprian Hrisca.

Tendinta principala pentru anul 2005 va ramane, totusi, achizitia unor importante suprafate de teren de catre dezvoltatori pentru demararea de proiecte, dar si in scop speculativ.

Investitiile noi ar putea sparge abcesul de pe piata apartamentelor
Dezvoltarea ansamblurilor rezidentiale in cartierele bucurestene reprezinta una din modalitatile de temperare a cresterii preturilor locuintelor

Ca urmare a tendintei constante de majorare a preturilor apartamentelor din Capitala,in ultimii ani, locuintele din anumite zone sunt tranzactionate in prezent la sume mai ridicate chiar decat asteptarile celor implicati in domeniu.

O data cu deprecierea euro in raport cu moneda nationala, a aparut si teama proprietarilor de a pierde lei prin acceptarea aceluiasi pret in valuta, convertit la un curs mai scazut, fapt care a ridicat in mod inevitabil preturile de strigare.

Principalele influente care ar putea sa dezinflameze acest segment imobiliar sunt legate de aparitia unor investitii noi care sa genereze locuinte la preturi competitive.

In momentul de fata, exista proiecte care vizeaza achizitionarea unor suprafete importante de teren in cartierele periferice in vederea construirii unor imobile la standarde moderne, care ar putea sa fie tranzactionate la preturi cuprinse intre 800 si 1.000 de euro pe metru patrat, inclusiv pretul terenului.

"Realizarea unor astfel de constructii ar putea fi solutia pentru temperarea preturilor inregistrate in momentul de fata pe piata si pentru mentinerea unei cote de 10% de crestere pentru apartamentele vechi, stimulata si de fluctuatiile valutare, creditele bancare,cererea ridicata si de trecerea la "leul greu", a declarat Gabriel Zamfir, presedintele Uniunii Nationale Imobiliare (UNIM).

In prezent insa, numarul mare de tranzactii care a caracterizat piata apartamentelor in ultimii doi ani s-a diminuat destul de mult, ca urmare a preturilor in continua crestere si a limitarii, ca o consecinta, a puterii de cumparare. "Principalii actori care activeaza pe aceasta piata simt nevoia unor clarificari si a unor evaluari suplimentare inainte de a mai actiona", a precizat Zamfir.

Decizia Guvernului de a impozita profiturile obtinute din tranzactiile imobiliare efectuate de persoanele fizice ar putea avea ca efect scaderea preturilor, dar si aparitia unui fenomen extrem de interesant - vanzatorii vor dori sa declare un pret mai mic, pentru ca diferenta care va fi impozitata sa fie mai mica, iar cumparatorii vor dori sa declare un pret mai mare, astfel incat, la o eventuala

revanzare, sa fie impozitat mai putin. Adica exact invers fata de situatia actuala. "Aceasta masura a Guvernului va avea ca efect descurajarea operatiunilor speculative de pe piata.

Vor fi descurajati in special speculatorii, care cumpara in vederea unei vanzari imediate, si se va micsora cota de piata a speculantilor, care este in prezent de circa 10-20%", a afirmat analistul imobiliar Radu Zilisteanu.

In prezent, pe un apartament cu doua camere situat in Drumul Taberei proprietarii cer 27.000-38.000 de euro, iar o locuinta similara din Dristor-Iancului se tranzactioneaza cu 32.000-42.000 de euro.

Cele mai ieftine locuinte pot fi gasite in zona Ferentari-Rahova, unde preturile pornesc de la 22.000 de euro pentru un apartament de doua camere. In zona Splaiul Unirii, Piata Alba Iulia, tranzactiile pentru un apartament cu doua camere se incheie la sume de 45.000-70.000 de euro.

Calculat la metru patrat, pretul unei locuinte vechi de trei camere porneste de la circa 500 de euro (pentru un apartament cu trei camere de 80 mp in Militari) si poate ajunge la peste 1.000 de euro pe metru patrat pentru o garsoniera de lux de 40 mp in Dorobanti. Cu cat un apartament are dimensiuni mai reduse, cu atat pretul pe metru patrat creste.

Astfel, un apartament de doua camere, de 35 de mp, in Crangasi costa circa 800 euro/mp si este mai scump pe metru patrat decat un apartament de trei-patru camere de 80 mp, situat in aceeasi zona (500 de euro/mp).

In ceea ce priveste preturile de constructie ale locuintelor noi, in Bucuresti si in zonele adiacente, tarifele pornesc de la 350-400 de euro/mp in Corbeanca, Baneasa si Mogosoaia si pot ajunge la 1.500 euro/mp (in zona Herastrau), costuri la care se adauga si pretul terenului aferent (cuprins intre 45 si 800 de euro/mp, pentru parcele construibile).

"Pentru ca piata tranzactiilor imobiliare sa aiba o dinamica sanatoasa ar trebui ca pretul pe metru patrat construit sa fie mai mic sau cel mult egal cu salariul mediu pe economie", spune Adriana Iftime, directorul executiv al Patronatului Societatilor de Constructii.

Cum in Romania metrul patrat construit se ridica la minimum 300 de euro pe metru patrat, iar salariul mediu este de circa 150 de euro, inseamna ca mai avem mult pana departe.

Integrarea In UE va scumpi casele
• La Budapesta, inainte de integrare, nivelul preturilor apartamentelor vechi se situa intre 500 si 900 de USD/mp, iar in prezent variaza intre 900 si 1.400 de euro/mp, asta dupa o crestere de circa 15% pe an, potrivit unor analize imobiliare internationale.
• La Varsovia, dupa integrare, preturile locuintelor au crescut cu aproximativ 25%. Astazi, pretul mediu de constructie la marginea Varsoviei este de peste 1.000 de euro/mp.
• In Bulgaria, tara care se afla in aceeasi situatie cu Romania, preturile s-au dublat din 2003 pana astazi, ajungand la valori de 500 USD/mp.















55 vizualizari


Abonare la comentarii cu RSS

ESRI

Top 5 articole cele mai ...



Hotnews
Agenţii de ştiri

Siteul Hotnews.ro foloseste cookie-uri. Cookie-urile ne ajută să imbunatatim serviciile noastre. Mai multe detalii, aici.
hosted by
powered by
developed by
mobile version
Miercuri