Din punct de vedere al proprietarului unei cladiri ce se supune certificarii energetice, obligatiile referitoare la certificatul de performanta energetica astfel cum ele rezulta din Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor (in continuare, "Legea 372/2005") includ, pe de o parte, obtinerea certificatului de performanta energetica si, pe de alta parte, prezentarea lui cocontractantilor sau autoritatilor relevante in situatiile reglementate de dispozitiile legale relevante.
Articolul 19 din Legea 372/2005 enumera cazurile in care este obligatorie obtinerea si prezentarea certificatului de performanta energetica la perfectarea anumitor operatiuni in legatura cu imobile-cladiri. Astfel, punerea la dispozitia cocontractantului a certificatului de performanta energetica este obligatorie in cazul (1) vanzarii si (2) inchirierii de cladiri. De asemenea, articolul 20 din Legea 372/2005 impune anexarea copiei de pe certificatul de performanta energetica la (3) receptia la terminarea lucrarilor.
Nerespectarea acestor dispozitii atrage nevalabilitatea insusi a actului in care este cuprinsa operatiunea ce face obiectul reglementarii, respectivul act juridic fiind afectat de nulitate relativa sau, dupa caz, absoluta. In alte cazuri, cum este situatia lipsei integrale a certificatului de performanta energetica la inchiriere, proprietarul imobilului este sanctionat prin lipsirea contractului de anumite atribute, astfel cum vom vedea mai jos.
Directiva 2010/31/UE a Parlamentului European si a Consiliului din 19 mai 2010 privind performanta energetica a cladirilor ale carei dispozitii sunt transpuse in dreptul romanesc prin Legea 372/2005 nu impune statelor membre sanctiunea ce urmeaza a fi aplicata in cazul nerespectarii prevederilor referitoare la certificatul de performanta energetica, aceasta fiind la libera apreciere a statelor membre. Este interesant de remarcat faptul ca alte state membre, precum Italia si Regatul Unit al Marii Britanii, au ales implementarea unui sistem de sanctiuni bazat exclusiv pe amenzi in cazul in care nu sunt respectate prevederile referitoare la obtinerea/anexarea/prezentarea certificatului de performanta energetica la inchiriere sau vanzare.
Mai jos ne-am propus o analiza a tuturor acestor cazuri in care se impune prezentarea/obtinerea certificatului de performanta energetica, analiza ce pune accentul si pe aspectele practice sau controversate pe marginea acestui subiect.
Certificatul de performanta energetica la vanzare
Sub sanctiunea nulitatii relative, vanzatorul unui cladiri este obligat sa puna la dispozitia potentialului cumparator o copie de pe certificatul de performanta energetica, anterior perfectarii contractului. Aceasta obligatie este justificata de necesitatea informarii potentialului cumparator despre performanta energetica a cladirii pe care acesta din urma urmeaza sa o cumpere. La data incheierii contractului de vanzare-cumparare, proprietarul are obligatia de a transmite noului proprietar certificatul de performanta energetica, in original.
Este fara indoiala faptul ca sanctiunea nulitatii afecteaza numai contractele de vanzare prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unei cladiri ce face obiectul certificarii. Astfel, spre exemplu, pentru instrainarea prin vanzare a unei constructii nerezidentiale din domeniul agricol, nu va fi aplicabila sanctiunea nulitatii relative a contractului. In mod similar, nu va fi afectat de nulitate un contract de donatie prin care se transfera dreptul de proprietate asupra unei cladiri, chiar daca aceasta face obiectul certificarii.
In prezent, practica majoritara a notarilor publici este aceea de a refuza autentificarea contractelor de vanzare avand ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unor imobile-constructii in lipsa prezentarii de catre proprietar a certificatului de performanta energetica. Este posibila totusi autentificarea unor contracte de vanzare in care obtinerea certificatului de performanta energetica reprezinta o conditie suspensiva ce afecteaza transferul dreptului de proprietate asupra constructiei.
De altfel, chiar daca notarii publici ar accepta autentificarea contractelor de vanzare in lipsa certificatului de performanta energetica, riscand astfel sa fie tinuti raspunzatori pentru daunele cauzate de catre partea prejudiciata, ulterior autentificarii contractului de vanzare, noul proprietar are obligatia de inregistra transferul si de a depune la organul fiscal competent o copie de pe certificatul de performanta energetica. Or, in lipsa certificatului, s-ar ajunge la o situatie de blocaj, in care cumparatorul nu s-ar putea inregistra ca nou proprietar, fiind expus riscului de a fi sanctionat cu amenda de catre autoritatile fiscale.
In practica anterioara introducerii sanctiunii exprese a nulitatii relative a contractului de vanzare incheiat cu nerespectarea dispozitiilor privind certificatul de performanta energetica, au existat situatii in care notarii publici erau de acord cu autentificarea contractelor de vanzare chiar si in lipsa certificatului de performanta energetica. Notarii impuneau insa cumparatorului obligatia contractuala de a obtine certificatul de performanta energetica ulterior autentificarii.
Discutabil este insa daca cerintele referitoare la certificatul de performanta energetica trebuie respectate si la incheierea unui contract de schimb. Legea 372/2005 mentioneaza in mod expres la articolul 19 obligativitatea prezentarii in original a certificatului de performanta energetica la incheierea contractelor de vanzare-cumparare. Cu toate acestea, avand in vedere, pe de o parte, calificarea doctrinara a contractului de schimb ca fiind o dubla vanzare, precum si, pe de alta parte, scopul acestei prevederi legale, exista argumente pentru a sustine necesitatea obtinerii si prezentarii certificatului de performanta energetica si la contractul de schimb. In cazul nerespectarii acestei obligatii, contractul de schimb este afectat de nulitate relativa, aceasta putand fi invocata de coschimbasul care nu a fost informat despre parametrii de performanta energetica a cladirii pe care o achizitioneaza.
Certificatul de performanta energetica la inchiriere
In ceea ce priveste contractele de inchiriere, acelasi articol 19 din Legea 372/2005 prevede obligatia proprietarului de a il informa pe chirias despre performanta energetica a cladirii/unitatii de cladire pe care urmeaza sa o inchirieze.
Este de remarcat faptul ca Legea 372/2005 prevede ca numai contractele de vanzare-cumparare incheiate fara respectarea prevederilor privind obligativitatea prezentarii certificatului de performanta energetica sunt supuse nulitatii relative exprese, iar nu si contractele de inchiriere. Cu toate acestea, articolul 19 din Legea 372/2005 nu face nicio distinctie intre contractul de vanzare si contractul de locatiune atunci cand impune proprietarului obligatia prezentarii certificatului de performanta energetica anterior incheierii respectivului contract.
Ca atare, in cazul nerespectarii de catre proprietar a obligatiei de prezentare a certificatului de performanta energetica, un potential chirias poate sustine ca respectivul contract de inchiriere este afectat de nulitate relativa. In acest caz insa, nulitatea este una virtuala, iar nu expresa ca in cazul contractelor de vanzare.
Similar contractelor de vanzare, la momentul inregistrarii contractului de inchiriere la organele fiscale, proprietarul va trebui sa depuna o copie de pe certificatul de performanta energetica. In cazul in care pentru imobilul inchiriat nu a fost obtinut certificatul de performanta energetica, inregistrarea va fi refuzata cu consecinta semnificativa ca respectivul contract nu va putea fi considerat titlu executoriu pentru plata chiriei si evacuarea chiriasului la expirarea duratei inchirierii, in conditiile Codului civil roman.
Certificatul de performanta energetica la receptia la terminarea lucrarilor de construire
Investitorul, proprietarul sau administratorul unei cladiri pentru care se realizeaza receptia la terminarea lucrarilor are obligatia de a prezenta comisiei de receptie certificatul de performanta energetica, in original. Certificatul se va anexa, in copie, la procesul-verbal de receptie si constituie parte componenta a cartii tehnice a constructiei.
Procesul-verbal incheiat cu ocazia receptiei la terminarea lucrarilor si neinsotit de copia de pe certificatul de performanta energetica este lovit de nulitate absoluta.
Urmare a intrarii in vigoare a Regulamentului privind receptia constructiilor aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 343/2017 ("Noul Regulament de Receptie") a fost realizata corelarea partiala a prevederilor referitoare la certificatul de performanta energetica cu cele privind receptia la terminarea lucrarilor de construire. Astfel, Noul Regulament de Receptie prevede ca la data receptiei, comisia de receptie la terminarea lucrarilor examineaza, in mod nemijlocit, constructia propusa a fi receptionata, inclusiv existenta certificatului de performanta energetica.
Atunci cand reprezentantul Inspectoratului de Stat in Constructii este desemnat ca membru in comisia de receptie, acesta examineaza certificatul de performanta energetica. Cu toate acestea, Noul Regulament de Receptie nu a preluat in mod expres si obligatia de a anexa certificatul de performanta energetica la procesul verbal de receptie la terminarea lucrarilor de construire conform prevederilor Legii 372/2005, aceasta necorelare legislativa putand duce la probleme de aplicare a prevederilor legale in practica.
Autoritatile si entitatile implicate in efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor solicita ca certificatul de performanta energetica sa fie nu numai emis si prezentat comisiei de receptie, dar si inregistrat la consiliul local in raza caruia se afla constructia ce se supune receptiei. Desi la nivelul Romaniei nu exista o unitate in aplicarea acestei cerinte, este recomandabila respectarea acestei cerinte a autoritatilor, avand in vedere duritatea sanctiunii reglementate in cazul nerespectarii prevederilor legale privind lipsa certificatului de performanta energetica in cadrul receptiei la terminarea lucrarilor de construire.
Certificatul de performanta energetica a cladirii este solicitat de autoritati si pentru lucrari de interventie in vederea cresterii performantei energetice la cladiri si/sau pentru lucrari de renovare majora, reprezentand o conditie prealabila emiterii autorizatiei de construire pentru aceste lucrari.
Cu toate ca sanctiunile privind nerespectarea obligatiilor referitoare la certificatul de performanta energetica au fost instituite inca din anul 2013, pana la data prezentului nu am identificat jurisprudenta relevanta din care sa reiasa cum aplica instantele de judecata din Romania prevederile Legii 372/2005 in cazul in care nu au fost respectate prevederile acesteia referitoare la prezentarea certificatului de performanta energetica la operatiunile la care se prevede ca acesta este obligatoriu.
Un articol semnat de Av. Ioana Roman (Senior Associate Peli Filip) si Av. Alexandra Ionita (Associate Peli Filip)
0
7
